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6 Schritte zur eigenen Immobilie:

Am Ende dieses Artikel wirst du die 6 Schritte kennen, die du bei jedem Immobilienerwerb gehen musst, egal ob du ein Wohnung oder ein Haus erwerben möchtest, was du selbst bewohnst oder dein Ziel es ist, durch das Vermieten von Objekten dir einen dauerhaften passiven Geldfluss aufzubauen. „Egal wie weit der Weg ist, man muss den ersten Schritt tun.“ Ma Tse-tung Oftmals lese ich, wie schwierig es ist, sich ein Vermögen mit Immobilien aufzubauen und das dieser Weg nur den Reichen vorbehalten sein soll. Ich muss dann immer schmunzeln und an kleine Kinder denken, die das Sprechen, Laufen und Fahrrad fahren gelernt haben. Würde sich diese grundlegende Sicht- und Denkweise auch im Bezug auf oben genannte Fähigkeiten als angenommen Wahrheiten etablieren, dann würde mich interessieren, wie unsere Welt in 50 Jahren aussieht. Wahrscheinlich würden nur 10% der Bevölkerung laufen und sprechen können. Nämlich jene 10% die von ihren Eltern trotz aller Unkenrufe das Laufen und Sprechen beigebracht bekommen haben. Ist es nicht bei allem im Leben so?

Das erste Immobilieninvestment mag aufregend sein und sicherlich mit der einen oder anderen Aufgabe in Verbindung stehen, mit der man sich im Vorfeld auseinandersetzen muss. Bei Immobilie zwei ist alles klar und ab Immobilie zehn führt man die entsprechenden Schritte strategisch und automatisch aus. Wer denkt denn heute noch darüber nach, wie er laufen soll? Damit dir der Weg ins Immobilieninvestment leichter fällt und du den Weg findest, habe ich hier die 6 wichtigen Schritte aufgeführt, mit denen du dich auseinander setzen musst, entweder in dem du diese Schritte alleine gehst oder dich kompetenter Unterstützung bedienst. Wie kommt man nun aber in den Genuss eines Immobilieninvestments? Ich gebe dir hier einen kurzen Abriss über die Schritte die du dabei gehen musst.

1. Zweckbestimmung

Am Anfang musst dir genau überlegen, welche Art von Immobilie du erwerben willst. Das sollte man nicht so einfach abtun, denn damit entscheidet sich in den weiteren Schritten, was zu tun ist und wie sich das jeweilige Objekt in deiner Vermögensmatrix eingruppiert, ob es ein flexibler Vermögensbaustein ist oder einfach nur ein aus Stein gebauter Klotz am Bein. Du kannst Immobilien zum Eigennutzen erwerben, dich an Immobilienfonds beteiligen oder auch die Immobilie als reines Renditeobjekt sehen. Meine Meinung zu Immobilien steht fest. Die eigengenutzte Immobilie ist ein wirkliches Luxusgut. Solange man noch Lebenszeit gegen Geld tauscht, um dieses Objekt zu finanzieren, sollte man meiner Meinung nach darauf verzichten, weil der Preis den man dafür bezahlt, einfach viel zu hoch ist, egal wie die Finanzierung aufgestellt ist oder welche Zinsversprechen dir deine Bank gibt. 90% der Menschen verbinden allerdings mit dem Wunsch nach einer Immobilie genau das. Das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Die eigengenutzte Immobilie stellt jedoch nur eine Verbindlichkeit dar und ist kein Vermögenswert. Überrascht dich diese Aussage, weil es vielerorts vor allem in Banken anders auf Hochglanzborschüren dargestellt wird? Ein Vermögenswert bringt Geld ein, die selbstgenutzte Immobilie kostet nur Geld und deine Lebenskraft diese Geld für den Erwerb der „Steine“ aufzubringen, aber dazu an anderer Stelle mehr.

2. Auswahl des Immobilientyps

Im 2. Schritt musst du für dich analysieren, welchen Immobilientyp du erwerben möchtest. (Häuser, Eigentumswohnungen, Altbau oder Neubau, Grundstücksauswahl) Für die Immobilie als Renditeobjekt empfehle ich eher kleinere Eigentumswohnungen (2 bis maximal 3 Zimmer). Ich finde es besser, lieber mehrere kleine Objekte zu besitzen, als ein große Wohnung oder gar ein Haus. Auch hier gilt, wie bei allen Anlagenklassen, dass man nie nur auf ein Objekt setzen sollte, sondern immer sich breit streuend aufstellt. Natürlich kann es Ausfallsituationen geben und auch nicht jede Lage muss über längere Jahre renditestark sein. Wer aber mehrere kleinere Objekte sein eigenen nennt, ist deutlich flexibler, als wenn man nur in einem Objekt investiert ist.

3. Immobilienrecht

Ich empfehle dir sehr, dich mit dem Themen Immobilienrecht (Bauplanungsrecht, der Funktionsweise des Grundbuches und auch dem Teileigentum nach dem Wohneigentumsgesetz) zu beschäftigen oder dir einen kompetenten juristischen Beistand zu besorgen. Du musst nicht alles bis ins letzte Detail selbst wissen, aber in den Grundzügen solltest du vor einem Investment in Immobilien die rechtlichen Gegebenheiten verstanden haben. Für alles weitere gibt es professionelle Unterstützung, auf die ich selbst gern zurückgreife.

4. Finanzierungsmodelle

Es gibt unterschiedliche Arten deine Immobilie zu finanzieren. Liegt dein Schwerpunkt auf einer frühzeitigen Entschuldung, um dauerhaft über Generationen hinweg ein Objekt zu erwerben oder liegt dein Ziel eher darin, sofort passives Einkommen zu generieren, indem die Mieteinnahmen nicht nur den Kredit abdecken, weil die Tilgung für dich nicht im Vordergrund steht und du dir auch vorstellen kannst, das Objekt nach einer Zeit X (mindestens 10 Jahren) auch wieder mit Gewinn zu veräußern. Diesbezüglich muss du die unterschiedlichsten Tilgungsvarianten im Auge behalten, Zinsfestschreibungen kennen, den Kreditbedarf mit und ohne Kreditnebenkosten berücksichtigen. Ich empfehle dir immer auf einen Bankberater deines Vertrauens zu bauen und nicht auf Online Kreditvermittlung zu setzen. Nichts ist wichtiger, als wenn man gerade im fremdgenutzten Immobilienbereich jemand an seiner Seite hat, der kompetent, schnell Entscheidungen treffen kann, da er dich und deine Investments kennt und deine Ziele und Sichtweise versteht. Du braucht aber unbedingt einen Entscheider an deiner Seite. Der „Bankfrischling“, der gerade seiner erste Immobilienfinanzierung begleitet, ist dafür nicht der richtige Ansprechpartner.

5. Kaufpreis und -abschluss:

Was ist beim Thema Kaufpreis & notariellen Abschluss zu beachten. Der Notar gilt als neutrale Instanz und Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Vor der Beurkundung und nach dem ersten Vorgespräch wird der Notar einen ersten Kaufvertrag entwerfen. Um sich als Käufer optimal auf diesen Notartermin vorzubereiten, solltest du dir diesen ersten Kaufvertragsentwurf auch unbedingt detailliert ansehen. Natürlich versteht es sich von selbst, dass du nur in Objekte investieren solltest, die du auch vorher ausgiebig bewertet und begutachtet hast. Der Notar sorgt ausschließlich für einen reibungslosen Eigentumsübergang. Er macht keinerlei Steuer- oder gar Rechtsberatung oder bewertet die Objektauswahl.

6. steuerrechtliche Behandlung

Die steuerrechtliche Behandlung deines Objektes sollte im Vorfeld klar für dich sein. Ich empfehle dir rechtzeitig professionellen Bestand zu einem Steuerberater zu suchen, der sich intensiv mit den Besonderheiten der Besteuerung von fremdgenutzten Immobilien auskennt. Hier nur zwei Hinweise: Wie wirkt sich die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerrechtlich für dich beim Objekterwerb aus. Denkmalsanierte Objekte unterliegen bestimmten Steuerprivilegien. Hier solltest du aber sehr genau darauf achten, dass sich die eventuellen Steuervorteile auch dann noch auswirken, wenn sie den meist höheren Kaufpreis gegenübergestellt werden und im Rahmen deines finanziellen Anlage- und Zeithorizonts stehen.

Fazit zu den 6 Schritten zur eigenen Immobilie

Du siehst also, dass es nur sechs Schritte sind. Einige musst Du alleine gehen, vieles kannst du aber auch in kompetente Hände geben. Der strategische Immobilieninvestor, der nicht nur eine Wohnung besitzen will, die er vermietet, wird in den seltensten Fällen die Verwaltung selbst übernehmen und auch für die Finanzierung und die rechtlichen Themen sollte man auf kompetente Unterstützung zurück greifen. Das Wichtigste ist das Lernen im Vorfeld.Investiere biete niemals in eine Finanzanlage, deren Risiken und Chancen du nicht verstanden hast. Das gilt natürlich auch beim Immobilieninvestment. Die Eigenverantwortung und eigene Bildung stellt hier einen wichtigen Eckpfeiler für ein erfolgreiches Investment jeglicher Art dar.

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